Di BBS, salah satu hal pertama yang kami jelaskan kepada klien adalah bagaimana proyek akan dihargai. Struktur penentuan harga memengaruhi pengendalian anggaran, fleksibilitas, kualitas, dan paparan risiko Anda.
Di Indonesia, dua model penetapan harga konstruksi yang paling umum adalah Cost Plus dan Lump Sum. Keduanya sah digunakan jika diterapkan dengan benar—tetapi masing-masing cocok untuk jenis proyek yang sangat berbeda.
Memahami perbedaan sejak awal dapat membantu mencegah sengketa, pembengkakan biaya, dan ekspektasi yang tidak sejalan di kemudian hari.
1. Penetapan Harga Biaya Plus (BBS Disarankan untuk Kebanyakan Proyek)
Cost Plus berarti klien membayar:
- Biaya material yang sebenarnya
- Biaya tenaga kerja yang sebenarnya
- Ditambah margin yang telah disepakati
Bagaimana BBS Menerapkan Sistem Cost Plus
- Material dibeli secara transparan, dengan invoice berjalan yang dibagikan.
- Tenaga kerja dikenakan biaya harian atau per tugas yang disepakati.
- Biaya persentase tetap disepakati di awal.
Mengapa Klien Memilih Cost Plus
- Visibilitas penuh atas ke mana uang dibelanjakan.
- Fleksibilitas untuk mengubah material, desain, atau lingkup pekerjaan selama proses pembangunan.
- Kontrol kualitas yang lebih baik—tidak ada insentif untuk menurunkan kualitas material.
Pertimbangan
- Biaya akhir tidak ditetapkan sejak awal.
- Memerlukan pelaporan yang terstruktur dan pengawasan yang baik.
- Paling efektif bila didukung dokumentasi yang jelas dan manajemen yang aktif.
Cocok untuk
- Renovasi dengan variabel yang belum diketahui.
- Pembangunan yang berfokus pada desain atau spesifikasi tinggi.
- Klien yang menghargai transparansi dan kontrol.
2. Penetapan Harga Lump Sum
Lump Sum, yang umum disebut borongan, adalah harga tetap untuk ruang lingkup pekerjaan yang didefinisikan dengan jelas.
Cara Kerjanya
- Kontraktor menetapkan harga tenaga kerja, material, risiko, dan keuntungan sejak awal.
- Satu harga total disepakati.
- Pembayaran dikaitkan dengan tahapan pekerjaan atau persentase progres.
Keunggulan
- Anggaran jelas sejak awal.
- Keterlibatan harian yang minimal.
- Mudah membandingkan penawaran dari beberapa kontraktor.
- Cocok untuk pekerjaan yang sederhana dan berulang.
Keterbatasan
- Perubahan hampir selalu memicu pekerjaan tambahan (variation).
- Kualitas dapat menurun jika biaya meningkat.
- Perselisihan sering terjadi terkait pekerjaan yang termasuk dan tidak termasuk.
- Pekerjaan tambahan (variation) dapat membuat biaya akhir membengkak jauh melebihi harga awal.
Cocok untuk
- Ruang lingkup pekerjaan yang terdefinisi dengan jelas dan gambar kerja yang lengkap.
- Renovasi kecil atau pekerjaan satu jenis (single-trade).
- Pekerjaan konstruksi yang berulang atau terstandarisasi.
- Klien yang memprioritaskan kepastian anggaran dibandingkan fleksibilitas.
3. Mengapa Harga Borongan di Indonesia Sangat Bervariasi
Tidak ada tarif borongan pemerintah yang tetap untuk proyek konstruksi swasta. Penetapan harga dipengaruhi oleh:
- Akses lokasi proyek dan letaknya.
- Kompleksitas desain.
- Ketersediaan tenaga kerja.
- Fluktuasi harga material.
- Cadangan risiko yang dimasukkan dalam penawaran.
Dua harga borongan untuk pekerjaan yang sama bisa berbeda secara signifikan—bukan karena salah satu kontraktor “lebih murah,” tetapi karena asumsi, pengecualian, dan cadangan risiko yang berbeda.
4. Pengendalian Biaya: Kesalahpahaman Umum
Banyak klien percaya: “Borongan selalu lebih murah.”
Kenyataannya:
- Harga borongan sering kali mencakup cadangan tersembunyi.
- Cost Plus mencerminkan biaya nyata saat terjadinya.
- Ruang lingkup borongan yang tidak terdefinisi dengan baik sering kali mengakibatkan pekerjaan tambahan yang mahal.
Proyek Cost Plus yang dikelola dengan baik sering kali bisa lebih efisien secara biaya dibandingkan kontrak borongan yang dibebani cadangan risiko.
5. Harga Hybrid: Bagaimana BBS Sering Menyusun Proyek
Untuk proyek yang lebih besar atau kompleks, BBS sering menggunakan pendekatan hybrid, seperti:
- Cost Plus untuk struktur, material, dan pekerjaan umum.
- Borongan untuk pekerjaan spesialis (MEP, pengelasan, pertukangan).
- Biaya manajemen tetap menggantikan margin berbasis persentase.
Pendekatan ini menyeimbangkan transparansi biaya, manajemen risiko, dan kepastian anggaran di area yang paling penting.
Catatan Akhir dari BBS
Masalah harga jarang berasal dari model itu sendiri. Biasanya muncul dari:
- Ruang lingkup yang tidak jelas.
- Dokumentasi yang buruk.
- Ekspektasi yang tidak realistis.
- Kurangnya pengawasan profesional.
Memahami struktur harga yang tepat dan cara kerjanya secara nyata adalah salah satu hal terpenting yang perlu dipahami sebelum konstruksi dimulai.
Di BBS, peran kami adalah memastikan struktur tersebut jelas, transparan, dan selaras dengan tujuan proyek Anda sejak hari pertama.